5편. 등기부등본 확인법: 사기 피하는 안전한 계약의 핵심

이제 마음에 드는 집을 찾았다면 계약서에 도장을 찍기 전, 반드시 확인해야 할 단 하나의 문서가 있습니다. 바로 '등기부등본'입니다. 등기부등본은 쉽게 말해 '집의 주민등록등본'이자 '신분증'입니다. 이 문서를 확인할 줄 모르면, 운이 나쁠 경우 소중한 보증금을 모두 날릴 수도 있습니다. 오늘 아주 쉽게 읽는 법을 정리해 드립니다.

[등기부등본, 어디서 어떻게 볼까?]

대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 열람할 수 있습니다. 수수료 700원 정도면 바로 확인할 수 있으니, 계약 전 중개사에게만 의존하지 말고 반드시 본인이 직접 열람하세요. 등기부등본은 크게 [표제부], [갑구], [乙구] 세 부분으로 나뉩니다.

표제부: '집의 정보' 집의 주소, 건물 구조, 용도, 면적 등이 나옵니다. 내가 계약하려는 방의 호수와 주소가 등기부등본에 적힌 내용과 일치하는지 가장 먼저 확인하세요. 간혹 불법 건축물인 경우 표제부에서 '위반건축물'이라는 노란색 딱지가 붙어 있기도 하니, 이 문구가 있다면 입주를 다시 고민해야 합니다.
갑구: '소유자 정보' 이 집의 진짜 주인이 누구인지 나옵니다. 가장 중요한 것은 등기부등본상 소유주와 실제 계약하러 나온 임대인(집주인)이 동일인인지 확인하는 것입니다. 계약 당일 신분증을 대조해 반드시 일치하는지 확인해야 하며, 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 반드시 요청해야 합니다. 또한, 갑구에 '압류', '가압류', '가등기', '경매 개시 결정' 같은 문구가 있다면 그 집은 절대 계약해서는 안 됩니다. 소유권이 흔들리고 있다는 뜻이기 때문입니다.
을구: '대출 정보' 을구에는 주로 '근저당권'이 설정되어 있습니다. 근저당은 쉽게 말해 집주인이 은행에서 빌린 돈입니다. 을구에 적힌 금액이 클수록 내 보증금이 위험해질 확률이 높습니다. 보통 보증금과 대출금을 합친 금액이 집값(시세)의 70%를 넘지 않는 것이 안전합니다. 만약 을구가 아예 없다면(깨끗하다면) 가장 좋습니다.

[계약 시 주의해야 할 3가지 체크포인트]

첫째, '최근 발급일자'를 확인하세요. 등기부등본은 계약 당일 아침에 뽑은 것을 확인해야 합니다. 어제까지는 깨끗했던 집이 오늘 아침에 대출이 새로 설정되었을 수도 있습니다. 계약서 쓰기 직전 부동산에서 직접 뽑아달라고 요구하거나 본인이 직접 뽑으세요.

둘째, 신분증 대조는 철저히 하세요. 등기부등본상 소유주와 신분증, 통장 명의자가 모두 동일인인지 확인하는 것은 세입자의 기본 권리입니다. "의심하는 건가요?"라는 식으로 중개사가 불쾌해해도 웃으면서 당당하게 요구하세요. 내 수천만 원, 수억 원이 달린 문제입니다.

셋째, 특약사항 활용하기. 만약 집에 대출(근저당)이 조금 있다면, 계약서 특약사항에 "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 해당 부동산에 근저당권보다 우선하는 권리를 설정하지 않는다" 혹은 "잔금으로 대출금의 일부를 상환하여 말소한다"는 조건을 명시하는 것이 좋습니다.

[주의사항과 한계]

등기부등본이 깨끗하다고 해서 모든 사기를 피할 수 있는 것은 아닙니다. 중개사기가 아닌 경우, 전세 사기처럼 조직적으로 문서를 조작하는 사례도 드물게 존재하죠. 하지만 가장 기초적인 '등기부등본 확인'조차 하지 않는 것은 사기를 당해도 좋다는 것과 다름없습니다. 너무 어렵게 느껴진다면 요즘은 '등기부등본 분석 서비스'를 제공하는 어플들도 많으니, 처음이라면 그런 유료/무료 서비스를 활용해 2중으로 확인하는 것도 방법입니다.

[핵심 요약]