13편: 거주 중 곰팡이, 보일러 고장 누구 책임일까? 임대인과 임차인의 수선의무

1. 법이 정한 임대인과 임차인의 의무

민법 제623조에 따르면 임대인은 임대차 계약 존속 중 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무를 집니다. 즉, 집이 살기에 부적합한 상태라면 집주인이 고쳐주는 것이 원칙입니다.

반면 임차인에게는 '선량한 관리자의 주의 의무(선관주의 의무)'가 있습니다. 집을 자기 집처럼 아껴 쓰고, 통상적으로 발생할 수 있는 소모품 교체나 사소한 파손은 직접 관리해야 한다는 의미입니다.

2. 수리비, 누가 내야 할까? (실전 가이드)

임대인이 수리비를 부담해야 하는 경우 (주요 시설물)

보일러 고장: 노후화로 인한 고장은 100% 임대인 책임입니다. 세입자가 일부러 부순 것이 아니라면 교체 비용은 집주인 몫입니다.
누수 및 대규모 곰팡이: 천장 누수나 벽 속에서 배관이 터져 생긴 곰팡이는 건물의 구조적 결함입니다. 이는 임대인이 즉시 해결해야 합니다.
주요 배관 및 전기 설비: 변기가 깨지거나, 수도관이 터지거나, 건물 자체의 전기 배선 문제 등은 임대인 책임입니다.
기본 창문 및 샷시 파손: 외부 충격이 아닌 노후화로 인해 샷시가 제대로 닫히지 않거나 틀이 어긋난 경우도 포함됩니다.

임차인이 수리비를 부담해야 하는 경우 (소모품 및 과실)

전구 교체: 현관 등, 방 등과 같은 소모품은 세입자가 교체합니다.
사소한 파손: 세입자의 부주의로 인해 문손잡이를 부러뜨리거나, 바닥에 큰 흠집을 내는 등 고의·과실로 인한 파손은 세입자가 원상복구해야 합니다.
환기 부족으로 인한 곰팡이: 겨울철 결로를 방지하기 위해 충분히 환기했음에도 곰팡이가 피었다면 임대인 책임이 큽니다. 하지만 환기를 전혀 하지 않아 생긴 곰팡이는 세입자에게 관리 소홀의 책임이 있을 수 있습니다.

3. 분쟁을 줄이는 ‘증거 확보’와 ‘소통 방식’

수리 문제가 발생하면 무작정 비용부터 지불하지 마세요. 다음 절차를 따르는 것이 중요합니다.

첫째, 사진과 영상 촬영: 고장 난 부위의 상태를 다각도에서 촬영하세요. 곰팡이라면 범위가 넓어지는 과정을 기록해두는 것이 좋습니다. 둘째, 전문가 진단받기: 보일러 기사님이나 수리 업체를 불렀을 때, 고장 원인이 무엇인지 반드시 확인하세요. "노후화로 인한 고장"이라는 소견을 받으면 임대인에게 비용을 청구하기 훨씬 수월합니다. 셋째, 문자/카톡 남기기: 임대인에게 상황을 설명하고 "수리 업체 견적을 받아보니 ~원 정도입니다. 임대인분께서 비용을 부담해주시는 것이 맞다고 판단되는데, 어떻게 진행할까요?"라고 문자로 정중히 기록을 남기세요.

4. 수리를 거부한다면?

만약 임대인이 수리를 끝까지 거부한다면 어떻게 해야 할까요? 우선 내용증명을 보내 압박하는 방법이 있지만, 이는 최후의 수단입니다. 대개는 "수리를 해주지 않으면 주거 환경이 극도로 악화되어 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없다"는 점을 강조하며, 수리비를 먼저 지불하고 차후에 청구하거나 월세에서 상계하겠다고 협의하는 것이 일반적입니다. (단, 월세 차감은 사전에 협의가 필요합니다.)

가장 좋은 것은 이사 오기 전, 보일러 상태를 미리 체크하고 벽지에 흔적이 없는지 확인하는 것입니다. 만약 입주 전 곰팡이가 있다면 반드시 사진을 찍어 집주인에게 알리고, 특약 사항에 기재해두는 습관을 가져야 합니다.

[핵심 요약]